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重大! 今年明年 房地产大—大——大转折!

2019-01-19 来源:叶檀财经
 
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  用四个字,可以总结2018年楼市,没穿西装。


  这一年,北上广深褪去光环,永远上涨的神话被打破,京沪人口全面收紧,广深加大引才政策力度。


  这一年,新一线城市全面退潮。明星城市杭州房价成交量杀跌,从万人摇号变成土地流拍、新房流摇、明星长租公寓爆仓,这一届杭州年轻人不容易。


  这一年,楼市四小龙全面转向,厦门楼盘低于楼面价大甩卖,苏州地王项目装睡,既然入市即亏,干脆不要造楼。


  这一年,房企节衣缩食,全面审视自己。


  年末,房企集体大补血,发行几亿到几十亿不等的债券,融资成本一路走高。国有房企趁机捡漏,在核心城市大量拿地。顶着高周转、高规模和高负债狂奔的房企,到了转型时刻。


  统计局11月70个城市数据显示,一线城市北京、上海、广州、深圳分别下降0.6%、0.1%、0.3%和0.2%。31个二线城市二手房环比涨幅与10月持平。35个三线城市二手房价格上涨0.4%,涨幅回落0.1%。


  一二三线楼市,终于开始了神同步。


  01


  北上广 永远上涨神话不攻自破


  北京上海划定了人口红线,2017年常住人口双双下降。


  上海提出,在2020年前,将常住人口控制在2500万以内,《北京城市总体规划2016年~2035年》明确,到2020年,北京常住人口规模必须在2300万以内。


  两大超一线城市,2018年被强力控制。


  从年中开始,上海楼市价跌量升。一手房限价、摇号,提高了刚需改善购房门槛,市场成交量下了一个台阶,从2017年6月开始,成交量在 1.2万套以下徘徊,2018年5月开始,在1.6万套徘徊。


  降价效果,太明显了。


  中心城区板块,一手房供应接近零,二手改善房源价格下调后,连挂牌一年以上的房源也快速成交。想置换高级住宅或豪宅的卖家,甚至愿意给给客户5%到8%的下降空间。


  贝壳研究院数据显示,上海11月一二手房成交价,环比10月下跌4.1%。5月以来链家成交均价连续6个月下跌,创下近27个月新低。


  北京遭遇政策重创,迎来长达一年的量价齐跌。


  根据中原地产数据,截至2019-01-19,北京二手房住宅6月签约9750套,是2015年来连续4年的最低点。


  年末也够呛,北京统计局数据显示,1到10月商品房销售面积为461.4万平米,同比下跌24%。诸葛找房数据显示,11月份北京市二手房挂牌价为63556元/平方米,环比下跌0.59%,挂牌价连续3月下跌。房东撑不住,开始挂牌出售。


  2006年以来,北京二手房成交量,基本三年一轮回。


  历史成交大年是2009年、2013年和2016年,09年因为4万亿,13年和16年是通胀、需求和政策叠加的效果;成交低谷是2008年、2011年、2014年和2017年,对应的关键词是金融危机、限购、经济低迷和调控升级。


  安全垫最厚的一线城市,提前进入微利时代。


  不要被北京316亿火热土地拍卖、深圳200亿成交、富豪刚需抢房盛况迷惑。回暖迹象还没有出现,唱一出戏,让一小部分人提前入货。


  02


  房企忙着刷漆 改名字啰


  2018年,房企不仅掀起改名潮,从资金到土地,还展开了一场轰轰烈烈的供给侧改革。


  为了年底拿地,房企们先是来了一场大补血。


  滨江集团、陆家嘴、隆基泰和、龙湖等房企都在11月完成几亿到几十亿规模不等的融资。资金链紧崩的房企,终于可以暂时松一口气了。


  10月、11月,新一轮房企融资有两个特点:一,金额庞大;二,融资成本越来越高。


  同策研究院数据显示,10月房企融资成本达到历史峰值。58安居客房产研究院报告显示,2018年1到9月,销售额前50的房企,融资成本同比去年平均提升1%,融资金额同比减少近三成。


  房企资金链一紧张,土拍市场就过冬。中指院最新数据显示,10月300城共实现土地出让金总额2361亿元,环比下滑25%,同比下滑40%。


  为了成功出让土地,地方政策保驾护航,50%溢价起拍,那是昨日美景。南京在7月取消竞价达到限价90%、需要现房销售的规定,北京采用共有保证金制度,减轻房企资金压力。


  低溢价,竞争者少,国有背景的房企终于找到大机会。11月26日,北京成交的12宗地块中,有8宗地块被央企、国企或联合体竞得。


  前两年顶着高周转、高规模和高负债率扩张的房企,到了转型的关键时刻。进不了头部阵营的中小房企,缺钱缺规模,只有被淘汰的命。头部房企如万科,也在部分地区以价换量,加快资金回笼。


  03


  网红城市 全面退潮


  2018年度房地产最悲催的城市,可能是杭州。


  一年之间从万人抢房到摇号数量不足,房租房价双双杀跌,新业主选房犹豫,老业主忙着维权,长租公寓暴雷,这一届杭州年轻人,不容易。


  杭州二手房成交已经十分清淡。杭州住建委数据显示,二手房成交在5月达到高峰,之后持续下跌,9月二手房成交套数2554套,仅高于2018年2月的成交量。


  贝壳数据显示,11月二手房成交均价为29257元/平米,环比10月下降4.53%。


  杭州房价、成交量双跌,曾经的楼市四小龙转向了。


  四小龙的领队城市合肥,在2018年再次登上头条,却是因为不能降价。


  9月20日,合肥院子打折甩卖,项目推新从均价2万元/平米降至1.5万元/平米,最低只要1.3万元/平米,折价幅度在25%到35%之间,老业主瞬间亏损100万,大批业主前往营销中心,发泄心中的不满。


  另一个位于庐阳区的楼盘,之前号称降价6000元/平米,宣称对外地户籍不限购。随后被投诉,合肥市房管局监管办前往核实,要求开发商对不合要求的购房者退房,楼盘价格涨了回去。


  网红城市厦门,开发商居然低于楼面价割肉卖房。


  数据显示,厦门翔安金茂悦目前均价28000元/平方米。这个项目在厦门网上房地产上显示的拟售价格为41000 元/平米。本来是一个预计售价4万的楼盘,最后降价到28000元/平米,甚至比楼面价便宜1451元/平米。


  南京不再有2017年万人抢房的盛况,地王项目入市即亏。


  位于浦口区雨山路的保利云禧项目,再次出现一成首付购房。一成首付,最早出现在2007年南京楼市,之后成为常规武器,每当市场行情不好,开发商都会拿出来用用,时间换空间。


  苏州的地王项目,幸运的房企硬着头皮推盘入市,然后直接亏损。更有甚者,躺在地上直接装睡。


  04


  明年宽松?不存在的


  久旱盼甘霖,任何一丝消息都会被解读为宽松。


  12月12日,发改委印发《关于支持优质企业直接融资进一步增强企业债券服务实体经济能力的通知》。


  消息刷爆朋友圈,大家觉得,这下龙头房企融资该松绑了,股市吃瓜群众甚至刷起了一波房企,搞得楼市板块股票大涨。


  但这只是一场36小时的空欢喜。12月14日,发改委新闻发言人孟玮表示,核准的企业债券,目前只针对棚户区改造、保障性住房、租赁住房等领域的项目,并不支持商业地产项目。


  大环境依旧是预期宽松,实际收紧。截至11月,全国楼市调控次数已达到405次,同比2017年增加80%。


  唯一欣慰的可能是,房贷利率见顶,刚需改善迎来了窗口期。


  融360数据显示,11月全国首套房贷款利率平均值为5.71%,今年首次与上月持平。二套房贷款平均利率为6.06%,较上月回落1BP。其中一线城市利率回调,二三线城市有利率回调也有利率微涨。


  10月开始,多个城市的银行集体开始下调房贷利率。从最早的杭州首套房贷利率,从上浮15%调低到10%,二套房同样松动,北京下调至15%,广州下调至10%,南京下调至16%,深圳下调至15%,最快一周内放款。


  2019年楼市怎么样?


  房企继续大规模优化,强调人员的投入产出比。对于买房或卖房客来说,不要被市场上任何一点风吹草动所迷惑,理清自己的现金流,好好使用手中的房票。


  楼市不涨不跌,反应真实温度的二手房降温。明年政策将持续。


  保持理性,刚需的好性价比的买,高杠杆投资入市的,要小心。首先要确保自己的资产不被掠夺。

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